Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Покупка недвижимости в США для иностранцев - выбор структуры владения

Часто возникает вопрос, какая структура лучше для покупки недвижимости в США для нерезидентов? Однозначного ответа на этот вопрос нет, потому что каждая структура имеет свои преимущества и недостатки. Предидущий пост на эту тему можете прочитать тут.

Нерезиденты владеющие недвижимостью в США могут быть подвержены следующим налогам:Владение недвижимостью напрямую

Это самый простой вариант, который не требует никаких дополнительных затрат. Основное преимущество этого варианта в том что при продаже недвижимости прибыль от продажи будет облагаться по льготной ставке налога на долгосрочный прирост капитала (long-term capital gains tax) со ставкой до 20%.

Однако, есть существенные недостатки:

  • В случае получения дохода (и даже иногда если дохода нет), придеться заполнять и подавать налоговую декларацию в США.

  • Если захочеться подарить собственность супругу/ребенку/или другому человеку, то владелец должен заплатить налог на дарение (до 40% от стоимости недвижимости).

  • Если владелец недвижимости умрет, то придеться заплатить налог на наследование (до 40% от стоимости недвижимости).

  • Отсутствие анонимоности, так как информация о владельцах недвижимости свободно доступна в интернете.



Collapse )

Владение недвижимостью в США через траст

Траст (от английского "Trust") представляет собой инструмент для сохранения и распоряжения имуществом. Траст базируется на англо-саксонских принципах общего права и создается, когда одно лицо ("учредитель", "доверитель" или "settlor") передает какоe-либо имущество в собственность другому лицу ("доверительному собственнику" или "trustee"), который имеет юридическое право собственности на переданное имущество, но обязан распоряжаться этим имуществом в пользу другого лица ("бенефициара" или beneficiary). Доверительный собственник может являться как физическим, так и юридическим лицом, а также траст может иметь как одного, так и нескольких бенефициаров.

С точки зрения налогового законодательства США, трасты делятся на два типа grantor trust и non-grantor trust. В случае grantor trust, сам траст не является объектом налогообложения, и, как правило, учредитель траста продолжает быть владельцем собственности траста и платить налоги с дохода траста. В случае non-grantor trust, этот траст рассматривается и облагается налогом как отдельное физическое лицо.

Использование иностранного траста который является non-grantor trust для владения недвижимостью в США может дать некоторые преимущества по сравнению с другими способами владения этой собственностью:

  • Возможность использовать пониженную ставку налога на долгосрочный прирост капитала

  • Один уровень налогообложения на доходы от собственности

  • Возможность избежать налога на наследование и судебного процесса ("probate") по передаче прав собственности в случае смерти владельца собственности

  • Анонимность владения и защита активов от кредиторов

Налоги при продаже недвижимости за пределами США

Общие правила: Если человек является налоговым резидентом в США (смотрите пост про резидентов) то он обязан платить в США налоги со своего дохода по всему миру. Это включает в себя доход от продажи недвижимости как в США, так и за пределами США. В случае продажи недвижимости находившейся во владении более года, применяется льготная ставка налога на прирост капитала, которая в данный момент может быть 15%, 20%, или 23.8%, в зависимости от дохода получателя (15% для большинства).

Есть несколько налоговых льгот которые позволяют уменьшить сумму налога в США:

1. Во первых, при подсчете дохода от прироста капитала, из полученной суммы вычитается так называемый tax basis. Tax basis это ваше вложение в собственность, и он включает в себя стоимость покупки недвижимости и стоимость улучшений. Если квартира была получена по наследству, то tax basis будет равняться ее рыночной стоимости на момент смерти предыдущего владельца. К сожалению не совсем ясно как расчитывать tax basis квартир которые были приватизированы.

2. Во вторых, зачитываются иностранные налоги. Если с продажи были уплачены налоги в стране где эта недвижимость находится, то в США засчитывают эти налоги в счет уплаты американских налогов. Например, если вы купили квартиру за $100,000 и продали квартиру за $200,000, и заплатили в России 13% от дохода в $100,000, то в США будете должны $2,000 налога, потому что $13,000 уплаченные в России зачтут в счет $15,000 которые должны в США.

3. В третьих, есть специальное правило для недвижимости в которой вы или ваш супруг жили в последние 5 лет. Если жили 2 из последних 5 лет, то можно избежать налогообложения на $250,000 дохода (или $500,000 если подавать совместную декларацию с супругом).

Как IRS узнает о доходах, счетах, недвижимости, компаниях и тд

Мне часто задают вопрос, "а как они узнают о моем доходе, о моей собственности, о подарке, и тд, если я им не сообщу?"  Во первых, следует понимать что ни один уважающий себя юрист не занимается скрытием активов от IRS и не будет вам давать советы как это лучше сделать. То чем мы занимаемся, это то как уменьшить налоги если все вашы активы и доходы полностью известны IRS.

Не стоит думать что вы долго сможете остаться незамеченными.  У IRS много различных способов проверить если вы раскрываете все свои доходы и активы.  Свои методы они держат в серкрете, но известно что какое-то количество они выбирают просто случайно. То есть даже если все делать абсолютно чисто, но всегда есть возможность попать на выборочную проверку. Еще IRS использует статистические методы для отбора подозрительных деклараций.  Алгоритмы конечно они держат в тайне.   

Также, один из основых методов получения информации это информация от других федеральных агенств. Например, от таможенной службы, или от службы по регуляции банков.  Также, свою лепту вносят частные граждане, и очень часто расследование начинается после доноса бывшего работника, или бывшего партнера, или бывшей жены.  IRS даже платит вознограждения своим доносчикам.

В арсенале IRS также есть и более прозаические методы. Например, они могут прочитать в газете о какой-то крупной покупке или сделке, и проверить человека. Или они могут посмотреть кто покупает дорогую недвижимость или дорогие автомобили и сравнить их стиль жизни с заявленными доходами. 

Помимо этого, у IRS есть возможность запросить информацию из-за границы.  У США есть договоры об обмене информацией почти со многими странами, включая все страны бывшего СССР.  Если они захотят, то могут получить всю информацию о банковских счетах и собственности человека за границей.

Приобретение Недвижимости в США Иностранцами

В этом посте я рассмотрю некоторые правовые вопросы связанные с приобретением недвижимости в США иностранцами которые не являются постоянными жителями в США. Иностранцы недвижимость в США приобретают в различных целях: (1) для личного пользования или пользования родственников и друзей, (2) для получения дохода - сдачи в аренду и последующей продажи, (3) как запасной аэродром в случае будущей иммиграции.


Collapse )